Ceny za m², faktory a pravidla 2026
DPH 12 %, nebo 21 % na novou střechu a zateplení fasády: kdy platí snížená sazba
Jaká sazba DPH se v roce 2026 uplatní na výměnu střechy a zateplení rodinného domu, bytu, chaty nebo garáže, co s materiálem bez montáže a jak zkontrolovat fakturu.
Na stavební a montážní práce na dokončené stavbě pro bydlení – tedy na výměnu střechy, zateplení fasády nebo opravu rodinného domu, bytového domu či bytu – se v roce 2026 uplatňuje snížená sazba DPH 12 % podle § 49 odst. 4 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Od 1. 1. 2024 existuje v Česku jen jedna snížená sazba 12 % (dříve 10 % a 15 %) a základní sazba 21 %. Základních 21 % se uplatní u staveb, které nejsou stavbou pro bydlení (typicky samostatná garáž, stavba pro rodinnou rekreaci, provozovna), a u samotného prodeje materiálu bez montáže. Sazbu určuje plátce, který práci fakturuje, ne zákazník; vy ji ale můžete a máte zkontrolovat.
Článek patří do sekce otevřené přehledem ceny výměny střechy.
Kdy se uplatní 12 %
Snížená sazba podle § 49 odst. 4 zákona o DPH (pojem stavba pro bydlení definuje § 48) se vztahuje na stavební nebo montážní práce, které souvisejí se změnou dokončené stavby (přístavba, nástavba, stavební úpravy) nebo s její opravou a údržbou, pokud jde o stavbu pro bydlení nebo stavbu pro sociální bydlení. Do této kategorie patří zejména:
- rodinný dům,
- bytový dům,
- byt (jednotka) v bytovém domě,
- příslušenství těchto staveb, pokud se práce týká jich.
Snížená sazba se vztahuje i na materiál, který zhotovitel dodá a zabuduje jako součást díla: krytinu, izolant, omítku, okapy. Rozhoduje, že jde o jedno plnění – stavební práci včetně materiálu.
Kdy se uplatní 21 %
| Situace | Sazba (obvykle) | Poznámka |
|---|---|---|
| Nová střecha rodinného domu, práce i materiál od firmy | 12 % | stavba pro bydlení, dokončená stavba |
| Zateplení bytového domu objednané SVJ | 12 % | stavba pro bydlení |
| Nová střecha samostatné garáže | 21 % | nejde o stavbu pro bydlení |
| Střecha stavby pro rodinnou rekreaci (chata) | 21 % | stavba pro rekreaci není stavbou pro bydlení |
| Materiál koupený v obchodě bez montáže | 21 % | jde o dodání zboží, ne o stavební práci |
| Smíšená stavba (obchod v přízemí, byty nahoře) | 12 % jen na část pro bydlení | práce pro nebytovou část 21 % |
| Nový rodinný dům nad limity pro sociální bydlení | 21 % | u výstavby rozhodují limity podlahové plochy |
U nové výstavby se snížená sazba váže na stavbu pro sociální bydlení s limity podlahové plochy (§ 48a: rodinný dům s podlahovou plochou do 350 m², obytný prostor do 120 m²). U oprav a změn dokončené stavby pro bydlení podle § 49 odst. 4 se tyto limity neuplatňují; v hraničních případech ověřte výklad Finanční správy.
Rozdíl v penězích: modelový výpočet
Ilustrativní zakázka: výměna střechy rodinného domu za 330 000 Kč bez DPH.
- Při 12 %: 330 000 × 0,12 = 39 600 Kč DPH, celkem 369 600 Kč.
- Při 21 %: 330 000 × 0,21 = 69 300 Kč DPH, celkem 399 300 Kč.
Rozdíl činí 29 700 Kč. Pokud byste si stejný materiál koupili sami (21 %) a firma účtovala jen práci (12 %), výsledek se liší podle poměru materiálu a práce. Příklad: materiál 180 000 Kč bez DPH koupený samostatně = 217 800 Kč s DPH; práce 150 000 Kč s 12 % = 168 000 Kč. Celkem 385 800 Kč, tedy o 16 200 Kč víc než dodávka „na klíč“ s 12 %. K tomu přicházíte o záruku zhotovitele na materiál, který jste dodali sami.
Neplátce DPH a přenesená daňová povinnost
Zhotovitel, který není plátcem DPH, daň vůbec neúčtuje. Jeho cena je konečná, ale nemusí být nižší – neplátce nemůže uplatnit odpočet DPH z nakoupeného materiálu, takže ji má promítnutou v ceně.
Přenesená daňová povinnost u stavebních prací (§ 92e zákona o DPH) se uplatní jen mezi dvěma plátci DPH. Pokud objednáváte jako soukromá osoba nebo jako společenství vlastníků, které není plátcem, zhotovitel vám fakturuje DPH běžně. Pokud jste plátce DPH a dům používáte pro ekonomickou činnost (například pronajímáte byty s DPH), poraďte se s účetní.
Jak zkontrolovat nabídku a fakturu
- V nabídce chtějte uvedenou cenu bez DPH, sazbu a cenu s DPH zvlášť.
- Ve smlouvě o dílo uveďte, o jakou stavbu jde (rodinný dům, byt), a že cena je sjednána včetně DPH v zákonné výši. Tím je jasné, kdo nese riziko chybně zvolené sazby.
- Na faktuře (daňovém dokladu) zkontrolujte sazbu, základ daně a výši daně. Zálohová faktura u plátce zpravidla vyvolá daňový doklad k přijaté platbě.
- U smíšené stavby požadujte rozdělení položek na část pro bydlení a část nebytovou.
Sazbu za vás zvolit nemůžete. Pokud zhotovitel uplatní nižší sazbu neoprávněně, daň doměří finanční úřad jemu; zda může doplatek žádat po vás, závisí na smlouvě. Proto je bod 2 důležitý.
Návaznost na ostatní náklady
DPH je jen jedna z položek, které z „ceny za m²“ dělají skutečný rozpočet. Ceny fasád a jejich strukturu popisuje průvodce zateplením fasády, vliv materiálu na celkovou cenu srovnání střešních krytin. Pokud čerpáte podporu z Nové zelené úsporám, uznatelné náklady se posuzují včetně DPH podle pravidel programu; viz NZÚ 2026.
Časté otázky
Platí 12 % i na chatu, ve které trvale bydlím?
Rozhoduje, jak je stavba vedena a k čemu je určena, nikoli jen to, jak ji užíváte. Stavba pro rodinnou rekreaci obecně není stavbou pro bydlení. V hraničním případě se obraťte na finanční úřad nebo daňového poradce.
Musím zhotoviteli podepisovat nějaké prohlášení?
Zákon to obecně nevyžaduje, ale zhotovitel si může vyžádat informaci o druhu stavby, aby sazbu zvolil správně. Je v jeho zájmu i ve vašem, aby byla zdokumentovaná.
Je odvoz staré krytiny také za 12 %?
Pokud je součástí stavební zakázky na stavbě pro bydlení, obvykle ano. Samostatně objednaný kontejner od jiné firmy může mít jinou sazbu podle povahy služby.
Platí snížená sazba i na lešení?
Když je lešení součástí stavební práce zhotovitele, je součástí plnění. Pronájem lešení od samostatné půjčovny objednaný přímo vámi se posuzuje jako samostatná služba.
Zdroje
- Finanční správa — sazby DPH a informace k uplatňování snížené sazby u staveb
- Sbírka zákonů — zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 47, § 48, § 48a, § 49, § 92e
- Zákony pro lidi — aktuální znění zákona o DPH
- Ministerstvo financí — změny daňových zákonů
